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부산 동래구에 A법인이 10월 준공 11월 입주 예정입니다. 아직 미등기 상태이고 다음주 보존등기가 나온다고 합니다. 계약할때 소유권이전 및 근저당 말소 특약이 있습니다. 11세대 집합건물 소형아파트 입니다. 1) 토지등기 확인해보니 담보신탁을 한 것으로 나옵니다. 신탁말소도 해준다는데 토지등기 담보신탁을 없애준다는건가요? 그게 아니면 토지 담보신탁은 제가 어떻게 할수없나요? 법인회사가 토지를 담보신탁하여 대출을 받은것으로 보입니다. 3) 602호에 전세 예정입니다. 검색하다가 언뜻보았는데 호수별로 등기부등본에 근저당없이 제가 1순위라 하더라도 저보다 먼저 전입신고한 전세계약자가 있으면 후순위? 로 밀린다고 보았습니다. 그렇다면 전세계약과 전입신고를 빨리 할수록 좋은건가요? 4) 토지는 신탁회사로 되어있고 분양계획서는 A법인으로 되어있는데 전세계약과 계약금,잔금 입금은 신탁회사로 해야하나요 A법인으로 해야하나요? 5) 전입신고와 등기부등본 근저당 1순위. 법인 전세계약은 전세보증보험이 안된다고 하는데 이렇게 하는것이 전세금을 지킬 수 있는 최고의 방법인가
제목	법인소유 아파트 전세 질문 드립니다.	작성일	2019-10-04
작성자	이종혁	조회수	8192
운영자2019-10-08 10:15 안녕하세요. 전화법률상담 관리자입니다. 1. 해당 사안은 해당 사무실을 통해 확인하실 필요가 있습니다. 2. 보증금과 근저당은 같은 순위이나, 설정일자에 따라 선후 우선배당이 결정됩니다. 따라서 같은 보증금이라 할 지라도, 대항력을 확보하신 일자에 따라 배당유무가 달라질 수 있습니다. 다만 담보신탁되어 있기에 대항력을 확보하더라도 신탁자가 채무를 변제하지 않는다면 대항력과는 별개로 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 4번의 답변을 참고하시기 바랍니다. 3. 해당 사안은 신탁원부를 확인하셔야 합니다. 계약의 주체 및 동의여부, 계약금 및 잔금 수령 및 반환의 주체 등이 명시되어 있습니다. 신탁원부는 등기소에서 열람 및 발급 가능합니다. 임대차계약시 이러한 신탁원부의 내용이 특약으로 명시되어 있어야 합니다. 4. 담보신탁은 부동산은 통상적으로 수탁자의 동의를 받아야 합니다.(신탁원부의 확인 필수) 임대차보호법상 배당순위는 결정되어 있으나, 신탁법상 배상순위는 은행이 결정하게 규정되어 당 법률이 상충하게 됩니다. 최우선변제의 요건을 충족하지 않아도 문제가 될 수 있으며, 혹 최우선변제 요건을 충족할지라도 은행이 최우선변제에 대한 순위를 후순으로 확정한다면 임차인의 입장에서는 배당이의신청을 하여야 합니다. 다만, 해당 소송의 경우 일반적으로 1~2년 정도가 소요되며, 명도 또한 막을 수 없습니다. 결론적으로 어느 부동산이나 법률적 문제가 발생할 수 있으나, 그 해결의 방법, 기간, 비용의 차이가 크기에 숙고하시어 결정하시기 바랍니다. 사안이 잘 해결되시기 바라며, 도움이 필요하신 경우 언제든 로비스(060-604-1000)로 문의주시기 바랍니다. 운영자2019-10-08 10:15 게시물에 등록되어 있는 모든 내용은 법률적 자문 또는 해석으로 제공된 내용이 아니므로, 답변 내용을 근거로 어떠한 조치를 취하시기 전에 반드시 변호사에게 정황 등 상세한 자문을 받는 등의 실질적인 법률 자문을 구하시기 바랍니다. 정확한 자문, 상담 없이 진행한 사건에 대해서 피해 및 발생하는 손해는 책임지지 않습니다.

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