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제목 | 소액임차인 우선변제 | 작성일 | 2016-04-14 |
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작성자 | 로비스 관리자 | 조회수 | 2798 |
질문) 저는 신축된 주택을 보증금 3,400만원에 3년간 임차하기로 한 세입자로서 임차주택에 거주하며 주민등록 및 확정일자를 받아 두었어요. 그런데 임차건물이 신축되기 전 이미 토지에는 은행 앞으로 근저당등기가 되어 있었어요. 현재 은행이 토지에 경매를 신청하였는데 제가 소액임차인으로서 토지의 매각대금에서도 최우선으로 변제를 받을 수 있나요?
답변) 안녕하세요. 전화법률상담 로비스입니다.
세입자가 임차주택에 거주하고 주민등록을 마친 경우 일정한 요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 임차주택 뿐만 아니라 그 대지의 매각대금에서도 최우선으로 변제받을 권리가 있습니다.
그런데 사안은 ?대지에 저당권이 설정된 후에 임차주택이 건축되어진 경우인데 이 경우 저당권자는 대지에 관하여 저당권을 취득할 당시만 해도 그 대지 위에 임차주택이 건축되어 세입자가 살 지 알 수 없기 때문에 임차주택이 서있는 대지의 매각대금에서도 보증금을 변제 받을려면 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상에 임차건물이 존재하는 경우이어야 합니다.
왜냐하면 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입히기 때문입니다. (대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결)
결국 질문자님께서는 토지의 매각대금에서 은행보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받지 못합니다.
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