Q2. 임대차 종료 당시 소멸시효가 완성된 차임채권을 임대차보증금에서 공제할 수 있을까?

A2. ○

원칙적으로 안 되나, 판례가 유추적용을 통해 공제할 수 있다고 인정하였습니다.

차임채권의 소멸시효는 생활법률 471번에 자세히 나와있습니다. 

■ 변제기

채권자가 채무자에게 채무의 이행을 청구할 권리가 있는 시기로 채무의 이행을 하여야 할 시기를 말하며, 이행기라고도 합니다.

■ 연체차임과 임대차보증금

임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면,

차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는,

임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있습니다.

★■ 상계와 자동채권

상계란 채권자와 채무자가 서로 같은 종류의 채권·채무를 가지고 있는 경우 그 채권과 채무를 대등액에서 소멸시키는 일방적 의사표시를 말합니다.

자동채권은 상계권을 행사하는 자가 가지고 있는 채권,

수동채권은 상계를 당하는 자의 채권입니다.

민법 제492조인 상계의 요건을 보면, 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다고 되어있습니다.

한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것입니다.

다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는데,

임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로,

임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없습니다.

그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없습니다.

★ 그러나, 2016다211309 대법원 판례는

★임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와

차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면

연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 판단하였습니다.