Q. 임대차계약이 유지되는 중에 차임을 연체한 경우, 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하는가?

A. ○

다만, 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이를 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없어야 합니다.

■ 소멸시효의 의의와 기산점

 

소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 권리를 행사하지 않은 상태가 일정기간 계속된 경우에 그 권리의 소멸을 인정하는 제도를 말합니다.

민법 제166조는 소멸시효의 기산점, 즉 기간의 계산이 시작되는 시점을 규정하고 있습니다. 제1항에서 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다고 되어있습니다.

또 민법 제184조 제2항에서 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다고 하고 있습니다.

■ 차임채권의 소멸시효는?

민법 제163조는 3년 단기소멸시효를 규정하고 있습니다. 

이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 하는 채권은 3년간 행사하지 않았을 때 소멸시효가 완성됩니다.

따라서 임대차계약 기간 중 밀린 월세는 차임채권으로 이 차임채권에 대한 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급 기일부터 3년이 지나면 완성되는 것입니다.

통상 매월 1일에 월세를 지급하기로 했다면, 1일에 미지급한 때로부터 해당 월에 지급해야 할 차임마다 건별로 소멸시효가 진행됩니다, 즉 월마다 차임채권의 소멸시효가 다르다는 것을 의미합니다.