상가 임대차 계약 기간 중 월세 인상

질문)

계약기간 2년으로 하여 월세 150만 원에 보증금 2500만 원으로 상가 임대차 계약을 하였습니다. 그런데 계약한 지 1년이 막 지난 시점이 된 지금 갑자기 집주인이 월세를 올려달라고 합니다. 월세 150만 원으로 계약해서 아직 계약기간 2년이 지나지도 않았는데 집주인 마음대로 월세를 올리는 것이 가능한가요?

답변)

판례에서는 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 도는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차 계약이 종료한 후 재계약하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다고 하고 있습니다.(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결)

따라서 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 규정한 사유가 존속하는 경우에만 한하여 집주인(임대인)이 일방적으로 상가 임대차 계약 기간 내에라도 1년마다 차임 또는 보증금을 증감하는 것이 가능하며 상가건물 임대차보호법 제11조의 적용 없이 상가 임대차 차임 또는 보증금 증감을 하기 위해서는 임대인과 임차인, 양 당사자 간의 합의가 있어야 합니다.