차임채권 소멸시효

질문)

저희 집에 약 10년 전부터 세 들어 살던 세입자가 있습니다. 월세를 몇 번 밀렸는데 집 나갈 때 보증금에서 밀린 월세를 제하고 돌려주면 된다는 생각으로 딱히 세입자에게 월세를 내라고 독촉하거나 보증금에서 월세를 빼겠다고는 말 하지 않았습니다. 그런데 얼마 전 세입자가 집을 나가겠다고 해서 밀린 월세를 보증금에서 제외하고 남은 보증금을 주겠다고 하니 세입자가 월세 소멸시효는 3년이니 3년이 이미 지난 밀린 월세는 보증금에서 뺄 수 없는 거 아니냐고 합니다. 정말로 밀린 지 3년 지난 월세는 보증금에서 뺄 수 없는 건가요?

답변)

차임채권의 소멸시효는 임대차 계약에서 정한 지급기일부터 3년입니다. 다만 판례에서는 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차 관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 봄이 타당하다고 하고 있습니다. (대법원 2016.11.25. 선고 2016다211309 판결)

따라서 귀하의 경우, 지급기일부터 3년이 지난 차임을 포함하여 임차인이 연체한 차임을 임대차보증금에서 공제한 금액을 임차인에게 반환할 수 있습니다.